Acheter un bien au Maroc depuis la France : étapes et frais (2026)
Acheter au Maroc depuis la France : qui rédige l'acte, frais (4 % + 1,5 %), paiement traçable, financement en devises, procuration. Sources officielles 2026.
L’essentiel
- Qui rédige l’acte : obligatoirement un notaire, des adoul ou un avocat habilité. Un acte sous seing privé n’est pas inscrit à la conservation foncière.
- Frais principaux : droits d’enregistrement de 4 % pour un logement construit (5 % pour un terrain nu), conservation foncière de 1,5 % du prix, plus les honoraires du professionnel.
- Paiement : par virement ou chèque. Au-delà de 300 000 DH, un paiement non traçable entraîne un droit supplémentaire de 2 %.
- Depuis la France : financez l’achat en devises et gardez les justificatifs pour pouvoir rapatrier le produit d’une revente.
- Crédit : une banque marocaine peut financer jusqu’à 80 % de la valeur du bien pour un Marocain résidant à l’étranger.
Acheter un appartement ou une maison au Maroc en vivant en France est tout à fait possible, mais l’achat passe obligatoirement par un notaire, des adoul ou un avocat habilité, et coûte, pour un logement construit, environ 5,5 % du prix en droits et taxes, hors honoraires. Le point le plus souvent négligé est le mode de paiement : un règlement tracé, depuis des fonds venus de l’étranger, évite une taxe supplémentaire et garantit de pouvoir récupérer son argent en cas de revente.
Mis à jour le 27 septembre 2026. Informations vérifiées dans le Code général des impôts 2026 (Direction générale des impôts), l’Instruction générale des opérations de change 2026 (Office des changes), la grille publiée par l’ANCFCC et le portail consulaire du ministère des Affaires étrangères.
Étapes clés de l’achat
- Étape 1Vérifier le titre foncier
Demandez le certificat de propriété à la conservation foncière pour savoir qui est propriétaire et si le bien est grevé d’une hypothèque.
- Étape 2Choisir un notaire, des adoul ou un avocat
Seuls ces professionnels peuvent rédiger un acte que la conservation foncière acceptera d’inscrire.
- Étape 3Transférer les fonds depuis la France
Virement en devises vers un compte au Maroc : conservez tous les justificatifs.
- Étape 4Signer l’acte et payer par voie bancaire
En personne ou par procuration établie dans les formes légales.
- Étape 5Enregistrement et inscription
Enregistrement fiscal dans les 30 jours, puis inscription de la vente sur le titre foncier à votre nom.
Comment vérifier le bien avant d’acheter ?
Au Maroc, un bien immatriculé dispose d’un titre foncier tenu par la conservation foncière, qui relève de l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC). Le titre indique le propriétaire et les droits qui pèsent sur le bien, comme une hypothèque.
Avant tout engagement, demandez le certificat de propriété du bien. Il permet de vérifier que le vendeur est bien le propriétaire inscrit, qu’il n’y a pas de copropriétaires oubliés (fréquent pour un bien reçu en héritage) et que le bien n’est pas hypothéqué.
Bien reçu en héritage : si le titre est encore au nom d’un défunt ou de plusieurs héritiers, demandez au notaire de vérifier que tous les ayants droit inscrits consentent à la vente avant de verser le moindre acompte.
Qui doit rédiger l’acte de vente ?
La vente doit être constatée par un notaire, des adoul ou un avocat habilité. Le portail consulaire du ministère des Affaires étrangères le rappelle : les conservateurs fonciers rejettent toute inscription ou modification du titre foncier sur la base d’un acte qui n’a pas été rédigé par l’un de ces professionnels (consulat.ma, procuration pour transactions immobilières).
Un compromis signé entre particuliers, même légalisé, ne vous rend donc pas propriétaire au regard de la conservation foncière. C’est l’inscription de l’acte sur le titre foncier qui compte.
Le notaire est aussi tenu de mentionner dans l’acte les informations nécessaires au calcul des droits et de payer ces droits pour le compte des parties (article 137 du Code général des impôts). En pratique, vous lui versez le prix, les droits et ses honoraires, et il se charge des formalités.
Quels frais prévoir en plus du prix ?
Voici les principaux frais d’acquisition fixés par les textes officiels :
| Frais | Montant |
|---|---|
| Droits d’enregistrement (logement, local commercial ou professionnel construit) | 4 % du prix, minimum 100 DH (article 133 du CGI 2026) |
| Droits d’enregistrement (terrain nu ou à démolir) | 5 % du prix (article 133 du CGI 2026) |
| Conservation foncière (inscription de la vente) | 1,5 % du prix, minimum 500 DH, plus 100 DH de droit fixe par propriété, selon la grille publiée par l’ANCFCC |
| Droit supplémentaire (prix supérieur à 300 000 DH payé sans moyen traçable) | 2 %, sur la part payée en espèces (article 133-III du CGI 2026) |
| Honoraires du notaire, des adoul ou de l’avocat | Variables : demandez un devis écrit avant de vous engager |
Pour un appartement de 800 000 DH, les droits d’enregistrement représentent 32 000 DH et la conservation foncière 12 100 DH (12 000 DH + 100 DH de droit fixe), soit 44 100 DH avant honoraires.
Bon à savoir : le taux de 4 % s’applique aussi au terrain sur lequel le logement est construit, dans la limite de cinq fois la surface couverte. Au-delà, la partie excédentaire relève du taux des terrains nus.
Comment payer sans frais supplémentaires ?
Depuis la loi de finances 2026, les ventes immobilières dont le prix dépasse 300 000 DH supportent un droit d’enregistrement supplémentaire de 2 % dans deux cas : si l’acte ne mentionne pas les modalités et références du paiement, ou si le prix n’est pas réglé par un moyen traçable.
Les moyens acceptés sont ceux listés à l’article 11-II du CGI : chèque barré non endossable, effet de commerce, moyen magnétique de paiement, virement bancaire ou procédé électronique. Si une partie seulement est payée en espèces, les 2 % ne s’appliquent qu’à cette partie.
Attention : l’ancienne pratique qui consistait à payer une partie du prix « au noir » coûte désormais 2 % supplémentaires, sans compter le risque de litige avec le vendeur et, à la revente, une plus-value imposable plus élevée puisque le prix déclaré à l’achat sera plus bas.
Comment financer l’achat depuis la France ?
Avec vos économies. Pour la réglementation des changes, un achat immobilier par un Marocain résidant à l’étranger est un investissement. Lorsqu’il est financé en devises, par exemple par un virement en euros depuis la France, il bénéficie du régime de convertibilité. Celui-ci garantit la liberté de transférer à l’étranger les revenus du bien, comme des loyers, et le produit d’une revente (Instruction générale des opérations de change 2026, Office des changes).
Les Marocains résidant à l’étranger peuvent ouvrir auprès d’une banque marocaine un compte en devises ou un compte en dirhams convertibles, alimenté par des virements depuis l’étranger (oc.gov.ma, comptes en devises).
À conserver : les avis de virement depuis la France et l’acte d’achat. En cas de revente, la banque les exigera, avec l’acte de vente et les justificatifs du paiement des impôts, pour transférer le produit à l’étranger.
Avec un crédit au Maroc. L’Instruction générale des opérations de change 2026 relève à 80 % de la valeur du bien le taux de financement des crédits immobiliers en dirhams accordés aux Marocains résidant à l’étranger, pour toute acquisition au Maroc et sans limite du nombre de biens financés. Les conditions exactes (taux, durée, apport, assurance) dépendent de chaque banque.
Point à vérifier : un bien financé en dirhams, par un crédit marocain ou des fonds déjà au Maroc, ne bénéficie pas de la même garantie de rapatriement qu’un bien financé en devises. Si vous envisagez de revendre et de rapatrier l’argent, faites le point avec votre banque avant l’achat.
Peut-on acheter sans se déplacer au Maroc ?
Oui, par procuration, mais pas n’importe laquelle. Depuis la loi 69-16, entrée en vigueur le 14 septembre 2017, les procurations sous seing privé légalisées en mairie ou en arrondissement ne sont plus acceptées par l’ANCFCC pour les transactions immobilières (consulat.ma). La procuration doit elle aussi être rédigée par un notaire, des adoul ou un avocat.
Le plus simple est de la faire établir chez un notaire ou des adoul lors d’un séjour au Maroc. Depuis la France, renseignez-vous auprès de votre consulat sur les modalités possibles avant d’engager la démarche. Choisissez un mandataire de confiance : il pourra signer en votre nom.
Que se passe-t-il après la signature ?
Enregistrement fiscal : l’acte doit être enregistré et les droits payés dans un délai de 30 jours à compter de sa date (article 128 du CGI). C’est le notaire qui s’en charge lorsqu’il rédige l’acte.
Inscription sur le titre foncier : l’acte est ensuite déposé à la conservation foncière. Selon la grille publiée par l’ANCFCC, le dépôt est traité dans la journée et le certificat de propriété est délivré en 2 jours (ANCFCC, pièces à fournir, délais et tarifs). Ce n’est qu’après cette inscription que vous êtes propriétaire vis-à-vis des tiers.
Demandez un certificat de propriété à votre nom une fois la formalité terminée, et gardez-en une copie en France avec vos justificatifs de virement.
Questions fréquentes
Faut-il être présent au Maroc pour signer l’acte ?
Non. Vous pouvez vous faire représenter par une procuration, à condition qu’elle soit rédigée par un notaire, des adoul ou un avocat. Une procuration légalisée en mairie n’est plus acceptée depuis 2017.
Quels frais prévoir en plus du prix d’achat ?
Pour un logement construit : 4 % de droits d’enregistrement et 1,5 % de conservation foncière (plus 100 DH de droit fixe), auxquels s’ajoutent les honoraires du notaire, des adoul ou de l’avocat.
Peut-on payer une partie du prix en espèces ?
Au-delà de 300 000 DH, la part payée en espèces supporte un droit supplémentaire de 2 %. Le paiement doit passer par virement, chèque barré ou un autre moyen traçable prévu par le Code général des impôts.
Comment payer depuis la France ?
Par virement en devises vers un compte au Maroc, idéalement un compte en devises ou en dirhams convertibles. Conservez les avis de virement : ils prouvent que le bien a été financé depuis l’étranger.
Pourra-t-on rapatrier l’argent en cas de revente ?
Oui, si l’achat a été financé en devises : le produit de la revente peut être transféré à l’étranger après paiement des impôts, sur présentation des actes d’achat et de vente et des justificatifs de financement.
Sources officielles : Code général des impôts 2026, articles 128, 133 et 137 (DGI) · Instruction générale des opérations de change 2026 (Office des changes) · oc.gov.ma, comptes des MRE · ANCFCC, pièces à fournir, délais et tarifs · consulat.ma, procuration pour transactions immobilières.
Photo : maison dans le quartier Hay Riad à Rabat, par Ninara, Wikimedia Commons, licence CC BY 2.0.
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